公寓

公寓是刚性需求

但长租公寓行业已经成为人人喊打的“过街老鼠”，其商业模式也遭到了前所未有的质疑。

更严重的是，今年的爆雷潮让长租公寓行业遭遇了空前的信用危机。

一场疫情重创了长租公寓行业，率先倒下的是青客公寓。

实际上，在过去两年长租公寓行业已经出现多起爆雷事件。

然而，2020年以来，长租公寓行业却一波未平一波又起。

今年10月底，周阿姨发现蛋壳的第四季度租金没有如期而至，联想到今年8月份杭州多起长租公寓爆雷事件，她意识到蛋壳也处在了爆雷的边缘。

“看到蛋壳公寓爆雷、租金贷不退，自如还可以继续租住吗？

无独有偶，今年青岛、合肥、长沙多地的长租公寓也纷纷爆雷，南京我乐公寓爆雷，南京众禾、杭州巢客等长租公寓也出现拖欠租金、“跑路”现象。

6月，青客公寓爆雷，上海、杭州、南京等多地青客公寓几千租客、房东被套牢，租客们面临“断水、断电、断网、被房东驱逐”的窘境，同时还需要偿还12个月至36个月不等的租金贷。

在青客公寓爆雷当月，蛋壳公寓前公司CEO高靖被带走调查。

不得不承认，行业排名第二的蛋壳公寓倒下，也昭示着过去几年分散式长租公寓模式的失败。

近期，长租公寓市场的另一巨头——自如向用户宣布自如分期、轻松付于11月27日暂停使用，而自如分期和轻松付是自如为客户提供的两种房租贷款产品。

长期以来，以隔断房为代表的“N+1”甚至“N+N”，是绝大部分分散式公寓品牌的选择。

由于爆雷的大部分长租公寓品牌多为重资产运营商，其利用“高进低出”、“长收短付”等金融手段做杠杆、撬动房源增长的做法，被外界所深恶痛绝。

但其他的公寓品牌的日子也不好过。

11月底，蛋壳公寓出现与青客公寓几乎完全相同的状况，由于拖欠业主租金，蛋壳公寓的租客被房东驱逐，引发大规模业主与租客之间的矛盾。

作为投资人刘二海不会看不到这些财务数据，但他还坚持认为蛋壳公寓与当时的瑞幸咖啡一样拥有光明的未来。

根据蛋壳上市前披露的财务数据，2017-2019年，蛋壳公寓净亏损三年连增至34.4亿元。

蛋壳上市之初，面对媒体谈起蛋壳公寓时，愉悦资本创始人刘二海强调最多的就是“快”。

12月2日晚，微众银行再次公开回应社会质疑，称受蛋壳公寓事件影响的“租金贷”客户，剩余贷款本金将给予免息延期，在2023年12月31日之前，微众银行不扣款、不计息，不影响信用记录。

从最新舆论来看，微众银行在蛋壳公寓事件中彻底惹了众怒。

据微众银行披露，蛋壳公寓在微众银行贷款的用户为16.18万名，目前已登记的住户约40077人。

12月2日，微众银行针对蛋壳公寓事件发布公告称，所有受蛋壳公寓事件影响的微众银行客户，剩余贷款本金将给予免息延期，在2023年12月31日之前，微众银行不扣款、不计息，不影响信用记录。

经过钛媒体App连日来的走访，以及在多个房东、租客维权群的调查，蛋壳公寓的失败已成定局。

除了蛋壳公寓，继青客公寓、巢客公寓、友客公寓等多家平台爆雷后，上个月“城城找房”也被曝拖欠海口、西安、长沙等多地的房东租金。

11月20日，连续去蛋壳公寓杭州分公司门口等了两次后，杭州房东张强终于抢到了属于自己的号子。

尽管蛋壳公寓在资本的助推下近几年发展迅猛，但其扩张模式与市场中之前爆雷的分散式长租公寓并无二致。

曾经，青客公寓、蛋壳公寓的赴美上市让行业许多玩家都激动的以为，长租公寓的春天终于来了。

蛋壳公寓官方微博对于跑路、暴雷的回应

从蛋壳公寓的租金贷比例来看，2017、2018和2019年，选择租金贷的租户比例分别达到91.3%、75.8%和65.9%，贷款金额也已达到数十亿元。

有意思的是，蚂蚁金服参与了蛋壳公寓的融资，而网商银行却不是蛋壳公寓的主要合作方，取而代之的却是微众银行。

而微众银行作为互联网银行排头兵，深度参与到了蛋壳公寓和自如的“租金贷”业务中。

谁都没料到，赴美上市不到一年、坐拥40多万套房源、行业排名第二蛋壳公寓，真的与“蛋壳”一样，不堪一击。

一种可能是，参考美日市场，公寓企业可以改变以往的包租模式，而更多的转变成物业托管公司。

事实上，除了高额的租金成本与装修费用，公寓企业还需要承担较高的资金成本、税收。

另一种可能是，随着日后土地、金融政策的成熟，更多的公寓企业可以持有公寓产权。

因此，要改变中国公寓企业的现状，在短期内无法快速提升综合管理能力与运营效率的前提下，未来中国公寓企业很可能走向两个极端。

当公寓企业选择“高收低出”的扩张方式，不仅没有规模效应，还会变成“规模不经济”的后果。

必须指出的是，对比美日，以蛋壳、自如等中国公寓企业的包租业务模式，介于“重型”持有运营和“轻型”托管之间。

由于目前市场中的长租公寓大多采用“中国式包租”，公寓企业租金、装修等不可变成本主导的成本结构决定了现有的包租公式下，规模经济无法成立。

这导致中国公寓企业既不能像日本一样由业主承担装修配置成本，也无法像美国一样持有产权并通过金融工具降低融资成本、增强房产流动性，从而获取增值收益。

12月4日消息，自如在其APP发布名为“暖冬守护”的计划，针对蛋壳公寓的业主和租客开展专项扶持。