土地

改革的意义：实现农村土地的同地、同权和同价，形成城乡统一竞争性的土地市场，农民获得应有的土地收入。

这样，在征地拆迁中，村民无法用产权证谈判，地方政府获得土地的阻力较小和成本很低，但是农民获得土地的收入太少。

农村耕地延续30年，林地一般承包为40到50年。

另外，村集体约定因基础设施建设产生的土地面积增减，按照一定的系数同增同减，公平分配，所在区域农户按比例重新核定各农户土地承包权的亩数。

因为集体经营性建设用地入市在中西部的一些地方收益偏低，且市场具有不确定性，尤其是当前经济下行导致市场信心更低，而在征地补偿标准提高后，加上征地政策的社会保障，相比之下变现更快，因而农民对土地征收的意愿更高，导致集体经营性建设用地入市的改革缺乏动力。

国家新一轮农村土地制度改革如何进一步关注这方面的问题，特别是在农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度等“三块地”改革上，针对土地增值收益分配机制不健全，兼顾国家、集体、个人之间利益不够等问题，到底如何建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高农民个人收益，在全国的实践探索过程中出现了很多值得关注和研究的问题。

二是改革地方行政寡头垄断的土地征收和出让市场体制，改革为在用地规划明确前提下，政府定规则和收税，拥有土地方与土地需求方直接交易，形成同地同权同价的城乡统一的竞争性土地市场；

五是纵向高度集中的计划土地与基层过细严苛的规划相结合，建设用地指标纵向分配和当地整治挖潜相结合，行政垄断土地市场等与地方卖地财政利益结合，房地产商单一渠道建设供应房屋利益与地方发展GDP和地方税收财政利益结合，使这一计划土地体制高效高速运转。

建立社会主义市场经济，按照中央和国务院要素市场化配置改革文件精神，需要从目前土地计划行政、极端市场配置的二元体制，向建立一元城乡统一竞争的土地市场配置方向改革。

我们目前土地出让的时间比100年更短，使用期为40到70年，而且高度集中计划分配建设用地指标，各地方行政垄断土地市场，房屋只准许房地产商开发建设供应。

还有其中的一个我国港口经济体，其土地要素出让期限100年制，由于政府高度垄断土地市场，只有开发商能够得到招拍挂土地，房地产行业兼并集中，并单一渠道建设供应房屋，房价水平越来越高，先是挤垮了制造业，后是港口货物被其他港口发展分流，高房价、产业空心化和就业机会收缩，成为经济房地产化前因的后果。

国内最大规模的土地计划管理现状

清醒认识计划土地体制危害，避免其对经济和社会造成重大风险。

周天勇：农村土地体制究竟如何改革作者：周天勇，东北财经大学国民经济工程实验室主任

改革的重大意义：顺应社会主义市场经济要求，农村土地从生活和生产资料转变为可流动和可配置资产；

（3）考虑目前中国居住超高层建筑太多和太普遍的情况，结合这次农村土地改革，实行居住逆高层化战略，村庄一般为一两层的宅院，住宅建筑最高不得超过3层，居住经营混合型的不超过4层；

（1）农村土地资产化改革后，本村村民上学、婚嫁、外出就业等在村外定居落户的家庭和个人，集体不得收回其土地财产使用权，但可在自愿的前提下，依法进行转让。

农村土地改革需要设置的鼓励、限制和禁止项：

在农村土地集体所有制不变的前提下，明确自然人和经济法人土地使用财产权，并延长土地使用年期。

给以农民土地的创业、投资、建设权和经营权。

（2）使用财产权模糊，有利于地方极低成本征用农民土地和房屋。

使农村农民与城镇居民一样有土地房屋资产和财富，与日本、韩国和中国台湾农民一样有兼业经营和就业收入。

（2）鼓励农民耕地和宅地使用财产权交易，但是要城乡、跨区、网上等对所有的投资人全面开放，以保证交易价格的充分市场化。

（2）根据墨西哥第二次土地改革中出现的问题，禁止房地产开发商到农村低价买地囤地，炒买炒卖，抬高房价和地价。

原来的农业主要是通过农业税支持工业的发展，农业税取消后，农村的土地仍然在为城市的发展做贡献。

回顾历史进程，中国工业化、城镇化的主要支撑来自农业、农村、农民，尽管2006年取消了农业税，但也只是由农业税赋养政到农村土地养政的转变，其中最突出的标志就是土地财政和农民工。

随着农村土地改革的推进，集体经营性建设用地进入市场的步伐加快。

在农村土地改革中，中央明确要求地方政府不能强迫农民退出宅基地，其前提是自愿有偿，从根本上保护农民利益。

所以，整个区域人口向哪里集中，中心村、特色小镇、区域城市中心怎么布局都要深入研究，农村土地改革要建立在区域发展的规划基础之上。

按照党中央关于农业农村优先发展要求，就必须改变农村土地的财富流向，从而用于实现乡村振兴。

在具体的规划上，乡村与城市也大不一样，城市政府对城区土地收益有总量平衡，住宅、商业、广场、绿化的规划在整体利益之下能够协同一致。

由此可见，农村土地改革的顶层设计要有方向性和原则性，不能太细，更不能一刀切。

但是对于非农用地，则需要在城乡融合发展的战略目标下破除二元结构，让农村土地改革的红利更多地优先乡村和农民，确保农民增收，确保粮食安全，以此作为处理农民与土地关系的底线，这不是理论能不能突破的问题，关键是实践能不能突破。

其具体做法是通过“一户多宅”整治把农民的土地集中起来，再通过增减挂钩、占补平衡变现为财政收入，因而这些地方政府的积极性非常高，甚至被作为乡村振兴的经验予以宣传推广。

如何在处理土地与农民的关系中守住维护农民利益的底线，让广大农民有更多的获得感，不仅是未来农村土地改革的关键所在，也是乡村振兴的动力所在。

地方政府可以把符合工业化、城镇化需要的农村土地，优先规划为顺利入市的集体经营性建设用地，还可以把不属于政府开发范围的集体经营性建设用地，规划为公共用地、绿化用地。

农民的土地是集体所有权，只要不改变用地性质，村集体原则上应该具有完全的自主权。

地方政府对土地利益分配的主导权，主要是建立在城乡发展规划权的基础上。

目前最突出的问题是在地方政府对土地利益分配具有主导权的情况下，如何保障农民与村集体的利益分配。

主要体现在，尽管土地管理法的修改，在征地改革上确定了公共利益范围，提高了征地补偿标准，但在非征收土地的利益问题上，一些地方仍然维系着城乡二元分配的格局。

而乡村主体多元、利益多元，长期以来就缺乏土地利益总量平衡的分配机制，具有规划主导地位的某些地方政府，尤其是处于工业化中期的部分中西部地方政府，在工业化、城镇化进程中难以坚持农业农村优先发展的原则，特别是难以优先农民和村庄发展，必然导致与农民利益的矛盾冲突。

他们要向农户解释新的制度观念和操作方式，需要组织农户重新测量和分配土地、组织农户申请或者放弃经营权，组织集中流转土地经营权，计算和及时发放农户土地利益。

改革的建议是：明确农民对于土地的使用权，农民有其土地的创业、投资和建设权。

作为一项制度创新，虚拟确权不是地方政府有意为之，而是被土地整治项目（又称“田改”）后的土地分配和耕种问题倒逼出来的。

习近平强调，我国农村改革是从调整农民和土地的关系开启的，“新形势下深化农村改革，主线仍然是处理好农民与土地的关系”。

农民与土地的关系，一直影响着中国乡村社会兴衰与国家命运。

所以，处理好农民与土地关系是实施乡村振兴战略中推进动力变革与制度变革的主线。

从目前计划配置土地体制的运行看，一是建设数量上一年也就几百万亩土地，如果改革和调水扩土获得的土地产能以此的百倍而计，实行这种体制得不偿失；

（2）二是形成了世界上规模最大的计划土地体制，土地配置内部极度二元扭曲。

（2）痛下决心，改革计划土地体制，防止大陆国民经济社会朝着东亚港口产业空心化和就业不稳定的方向演变。

从全球土地要素配置体制模式看，仅仅我国安排和实行了高度的计划管理体制，仅仅有东亚的三个港口经济体和我们采取了土地长期出租的配置方式。

曾经我们对粮食生产搞计划经济，计划定价、统购统销，结果造成严重的粮食饥荒；

在土地价值、土地流转规模很大时，土地流转还需要乡镇政府的严格监管，防止土地流转失控；

在土地价值一般、土地流转适中时，行政村发挥主导作用，乡镇只需要指导；

在土地价值很低、土地流转规模很小时，村民小组就可以组织土地流转，乡镇和村都可以退出。