旧改价值陆续释放佳兆业上半年销售额同比增长37.0%
历来将城市更新视为自身发展重要能力之一的佳兆业，旧改项目可释放的收入与销售额也正逐步体现出来。目前，佳兆业约2580万平方米总土地储备中，就有约28%、近730万平方米的土储是通过旧改转化纳入的，货值达1976亿元。还有逾3200万平方米占地面积的旧改项目未纳入土储里面，预计货值高达2万亿，这为佳兆业的盈利能力提供了高速增长的基础。
同样是在3月份，佳兆业再次将净负债率降至200%以内作为全年目标，而上半年这一目标已提前完成。下半年，佳兆业给出了“净负债率进一步降低至180%以内”的新目标。
上半年销售增速达37%
一线及重点二线城市仍是佳兆业业绩的重要来源，在346.9亿元的销售额中，一线城市的销售额占比达48%，重点二线城市则贡献了49%，这一比例与去年相当。
在去年下半年旧改项目首次入市供货之后，这些项目的销售贡献也正逐步体现出来。上半年，旧改项目的销售额占整体合约销售的33%，主要来自深圳盐田佳兆业城市广场、深圳平湖佳兆业广场、深圳佳兆业未来城、深圳坂田佳兆业城市广场等4个项目。
事实上，如果比照全年目标，上半年的销售完成度达约40%。若再叠加上7月53.48亿元的合约销售额，前7个月，佳兆业销售了400.38亿元，完成了销售目标的45.8%。“我们觉得完成今年的任务是没有问题的。”佳兆业执行董事兼总裁麦帆表示，他给出的理由是，下半年还有1200亿元货值，现在也在排第三四季度的销售，销售量还是不错的。
佳兆业提供的数据显示，今年下半年的可售货值约1200亿元，可售面积约660万平方米，预计销售均价约每平方米18000元。
深圳盐田佳兆业城市广场、深圳佳兆业未来城、深圳平湖佳兆业广场这三个上半年已经贡献高毛利的旧改项目将于第三季度再次加推。此外，下半年预计入市的旧改项目还包括深圳东门道项目，珠海水岸华都花园（二期），这两个都是去年下半年转化出来的项目。
佳兆业副总裁吴建新说，下半年的推盘时间主要集中在9-12月份，只要不到50%的去化率就可以完成全年目标。
与规模扩张同一步伐，佳兆业在土地获取上也颇为进取。上半年，通过招拍挂、收并购、旧改等多元化渠道，佳兆业耗资约162.06亿元合共收购15幅地块，新增的权益建筑面积约245.54万平方米，同比增长125.5%。
拿下的这些地块，主要位于广州、佛山、深圳、东莞、上海、杭州、苏州、武汉等一线及热点二线城市。按照收购土地权益建筑面积计算，期内大湾区新增土地储备占整体新增土地储备的60%，长三角、华中的占比则分别达19%、13%。
权益土地成本约6600元/平方米。“上半年，我们的土地主要集中在大湾区和长三角，当地的土地市场价格本身就比较高，也正因此，地价相对较高。”在业绩会现场，吴建新提到。
按照佳兆业主席兼执行董事郭英成的说法，下半年，佳兆业的拿地策略根据实际情况而定。“比如大湾区，假如有钱，我们还是会继续寻找一些优质土地；但如果是小的地方或者不符合的区域，我们逐步在减少进入。”郭英成称，在拿地上，佳兆业希望达到的效果是，投资结构逐步优化。
截至6月底，佳兆业在全国47个城市合共拥有167个地产项目，土地储备约2580万平方米，土地总货值逾5000亿元。从总建面来看，76%的土储位于一线城市及重点二线城市。
大湾区的土地储备约1410万平方米，占整体土储的54.6%。这其中，深圳、广州的土地储备又占到大湾区土储的35%。
逾两万亿货值的旧改未纳入土储
7月3日，佳兆业刚刚拿下上海市嘉定区徐行镇城中村改造商住地块，占地面积约12.7万平方米，计容建面约21.35万平方米。这个项目其实是上海迄今占地面积最大的城中村改造项目，也是佳兆业在上海落地的首个旧改项目。早在去年下半年，这个项目就被成功改造成为可开发用地。
而上述提到的约2580万平方米总土地储备中，就有约28%、近730万平方米的土储是通过旧改转化纳入的，货值达1976亿元。
作为佳兆业的核心竞争力之一，城市更新虽然年期相比普通项目更长，但其可释放的价值巨大。早在2018年中期业绩会，郭英成就曾表示，城市更新很多人看来都觉得负面，但他觉得佳兆业是在挖矿山。
一组可以作证的数据是，按照佳兆业的数据，已经纳入土储的旧改成本仅约3000元/平方米，如若与上半年约17686元/平方米的合约销售均价相比，相当于占销售均价的约17%。这也意味着，后期这部分旧改的盈利空间颇为巨大。
从已经入市的部分旧改项目进一步观察，截至今年6月底，佳兆业位于深圳的已纳储旧改项目，平均土地成本为4428元/平方米；而深圳盐田佳兆业城市广场、深圳佳兆业未来城的住宅销售均价均达到4.9万元/平方米，深圳平湖佳兆业广场的住宅均价则为4.4万元/平方米。
这也将上半年佳兆业的毛利进一步推高至67亿元，同比增长42%；净利润同比增长24%至27.8亿元。
除却已经纳储的部分，佳兆业还有逾3200万平方米占地面积的旧改项目未纳入土储里面，也未计算容积率，这部分旧改面积远高于现有的土地储备面积，预计货值高达2万亿。
从区域来看，这些未纳储的旧改项目全部位于大湾区，其中深圳共有88个项目，占地面积约1025.6万平方米，占比31.9%；广州共有12个项目，占地面积951万平方米，占比29.6%。
按照佳兆业的目标，每年供应80-100万平方米的旧改用地。2019年，佳兆业预计将有71.5万平方米可售面积的土地可以转化供应，预计总可售货值达436亿元。
今年上半年，佳兆业一共转化了深圳福田口岸项目、上海徐行镇项目2个旧改项目进入土储，提供可售面积23万平方米，可售货值104亿元。下半年，预计提供供应的旧改项目包括深圳福田东山项目、深圳南门墩项目、深圳百灵达项目3个，可售面积48.5万平方米，可售货值332亿元。
年底净负债率降至180%以内
在去年中期就提出要将净负债率降低到200%以下，时隔一年，佳兆业终于实现了这一目标。中期业绩报告显示，上半年，佳兆业的净负债率从去年底的236%下降至191%，下降45个百分点。“降负债我们会继续做下去。”佳兆业首席财务官刘富强说，本来今年3月份提出的是今年年底净负债率下降到200%以内，现在半年就完成了。所以今年佳兆业的降负债目标进一步提高到，年底净负债控制在180%以内。
为了达到这个目标，佳兆业采取了很多方式。郭英成表示，佳兆业一直在努力尽量减少重资产比例。“比如我们以前有很多正在出租的资产，其中一些小型资产，我们正在想方设法变现；但对于大宗资产或优质资产，例如深圳佳兆业中心、上海佳兆业中心之类的，还是会保持一个长期持有的状态。”
值得关注的是，不仅净负债率在下降，佳兆业上半年的资产负债率也从期初的84.1%下降到82.7%。
截至今年6月30日，佳兆业现金及银行存款达299.80亿元，同比增加30.8%。其中受限制现金为69.88亿元。未来到期债务中，占比19.4%、约224.47亿元须一年内偿还。由此计算，佳兆业的速动比率（现金及银行存款/短期借款）维持在1.3倍的水平上，流动性相对充裕。
在3月份举行的年度业绩会上，面对融资成本高企的难题，郭英成曾透露，佳兆业正在打开国内融资渠道。
上半年，佳兆业的总借款约1155.38亿元，58%在境内，42%在境外。境内借款以银行贷款为主，占比达38%，非银行借款占比为20%；而境外负债中优先票据占40%，境外银行借款为2%。
除了积极把握市场窗口，通过发行长债置换短债，降低短期债务风险之外，在境内融资方面，佳兆业开拓了供应链金融、长租公寓、购房尾款、航运信托收益权等ABS业务。上半年，佳兆业获深交所批准逾90亿元的四项资产支持专项计划额度。截至目前，佳兆业已成功发行4.75亿元海上航运客票收入ABS、6.85亿元购房尾款ABS及5.55亿元供应链金融ABS。“我们的负债比例首先希望达到行业平均水平。我们会花两年时间，从债务结构进行优化。”郭英成在业绩会上提到，无论是境内融资还是境外融资，只要哪里融资成本便宜，佳兆业就往哪里追。这是佳兆业一直在做的事情，佳兆业是在往好的方面努力。